如何制定餐饮、娱乐、超市、百货的租金商业项目

如何制定

餐厅、娱乐场所、超市、百货商店租金

商业项目的三种租赁方式

商业项目的租赁方式主要分为纯租金、纯扣分、租金加扣分三种形式。

一个商业项目能否成功运营、运营寿命能否持续，很大程度上取决于租赁方式的选择。 在各行业的商业业态中，不同业态的租赁方式选择也存在较大差异。 例如服装业态的运营方式有纯租金、纯扣分、租金加扣分等。 共有三种形式； 而生活服务、娱乐休闲则采用纯租金。 因此，不同业态的商户会选择不同的租赁方式，不同的租赁方式也适合不同的商业业态。

不同的业务类型对运营方式的偏好不同。 即使是同一业态，不同品牌也会根据自身发展水平制定不同的运营体系，使品牌能够扩大市场份额，提升知名度，获取更多利润。

如何计算租金

计算租金的方法多种多样，角度不同，方法也不同。 常用的租金计算方法有以下几种：

① 现场调研；

②网络查询；

③ 与第三方公司合作；

④通过营业额进行倒推估算（适合研究难度大的大型商场的租金估算）；

⑤经验数据

对沿街商铺和小商户进行租金研究难度较大，调查数据也比较真实准确。 您可以使用 1 或 2 种方法进行研究。 对于大型商场或者大型餐饮娱乐业态来说，租金研究相对困难，因此可以考虑与第三方公司合作，或者根据营业额或经验数据进行判断。

通过营业额反萃取法的前提是了解各业态的租赁水平，或者根据该业态的毛利率水平来估算该类业态的租赁水平。

➤一般公式：

年租金=年营业额*租赁水平

出租单价=年租金/12/30/租赁面积

租赁水平基于行业经验数据，有时可以根据毛利率进行估算。

几种常见业态的租赁级别简介：

餐饮：快餐租赁水平较高，一般占营业额的8%-12%； 大型餐饮的租赁水平略低于快餐，约占营业额的7%-8%。

娱乐：以影院营业额分布来看，一般毛利润水平在30%左右，租金水平占影院票房的12%左右； KTV的租金水平普遍较低，租金约占营业额的3%-5%。

超市：商店中，超市的租金水平几乎是最低的，仅占营业额的2%-3%左右，因为超市毛利较低。

电器卖场：电器卖场的租赁水平一般为营业额的2%-3.5%左右。

百货商店：这是一项高利润业务。 毛利率水平一般在20%-30%，因此租赁水平也较高，约占营业额的12%-17%。

➤KTV租金计算：

2000平米收银KTV单日销售额约15万元，租赁水平约4%-5%。

年成交额=日成交额*12*30=15*30*12=5400万元

租金=年营业额*租赁水平=5400*4%=216万元

出租单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平方米/天

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五大业态

12类房租参考

娱乐产业

娱乐业的租金应该是所有业态中最低的。 一般来说，大型娱乐业的租金接受程度与大型百货商店相近。

酒吧30-80元/平方米每月；

KTV20-40元/平方米每月；

溜冰场每月30元/平方米左右；

游乐园、电影院每月费用30-50元/平方米。

餐饮业务

餐饮业的租金水平高于娱乐业，并且可以接近零售业的租金水平。 具体价格请参考当地零售业租金。

中餐馆一般接受的租金最高为每月80元/平方米；

如果西餐厅有合适的位置，可以接受较高的租金，最高的可能接近200元/平方米每月，一般租金水平为50-120元/平方米每月；

由于店铺位置要求高、面积小，小餐馆的单位租金一般是整个街区所有业态中最高的。 一般是看地段报价，制定租金时面积格局不是很重要；

重点餐厅：肯德基、麦当劳等

肯德基的租金接受能力比麦当劳强。 一般来说，肯德基的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%-70%。 它的租金计算有自己的标准；

在租金方面，麦当劳首先衡量整个区域的营业额，根据可实现营业额的一定比例来确定可接受的租金。 区域的大小是根据区块可能的周转情况来确定的。 他们计算一个地区相对固定的年租金。 ，无论给定的面积是多少，接受的租金都不能超过其内给定的总租金限额。

很多时候在引进大型餐饮娱乐业时，开发商并不是简单地收取固定租金。 其中不少采取保证租金加营业额佣金的方式进行合作，开展精品合资。

餐饮娱乐行业的租金设定没有固定标准。 商铺租金一般是参考条件相近或相近商铺的市场情况而定。 不同类型、规模的餐厅租金标准也不同，只能根据市场情况和物业情况确定。

消防、排污、供水供电标准、楼层负荷、空调、制冷、排烟等室外机位置，有的还要求垃圾房、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业务类型情况差异较大，需要根据具体业务情况确定。 但供电、供水、消防、污水排放等很多事情都要求门店达到一定的标准。

中餐15-18%，西餐15%-25%，火锅20%-30%，快餐和零食30%。

服装行业

一般情况下，服装行业一般分为国际品牌服装、品牌服装、运动休闲、童装、内衣等，暂时没有男女装之分。 女装比男装更具竞争力。 基本上，服装品类中最好的位置被女装占据。 ，租金普遍高于男装。

国际品牌服装

一般国际品牌的服装都开设在大型百货商场，以销售抵扣的形式进行经营。 在百货商店，服装的折扣为20%-25%，顶级品牌的折扣可低至18%左右。

品牌男女服装、运动休闲服装

在商业街等独立店铺中，品牌男女装、运动休闲服装多位于整个商业综合体的最顶层（小餐馆除外）。 服装商圈的店铺争夺战一直在持续。 品牌男女装、运动休闲服饰服装与运动品牌轮番上调店面租金，其中运动品牌近年来表现最为抢眼。

这些品牌的形象店租金一般比该地区平均租金高出10%至20%，甚至更多。 这些位于顶级地段的商铺租金价格在每月600至800元/平方米不等。 在二级商圈，租金通常为每月300-400元/平方米。

童装独立童装店的租金一般为每月50-200元/平方米，属于租金接受度较低的行业。

内衣店的租金高于童装店。 它们通常毗邻童装店。 一般可接受的租金为每月100-300元/平方米。

古玩字画业务

商铺一般集中在专业市场，租金水平较低。 以福州为例，古玩字画专业市场中，沿街租金单价接近100元/平方米每月的商铺仅有少数（有的面积较小），且大部分出租价格在20-50元/平方米/月之间。

家庭商店数字格式

不少大中型家电数码卖场已经开始在楼上开店。 其中，苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力为80元/平方米每月，而格里电器、松下等小品牌专卖店租金接受能力较高，可达到平均单价以上商业街租金。

没有什么是绝对的。 有些商家可能会出于某些考虑而接受高于正常的租金，而一些重点地段可能会因为经营者的某些想法而提供很低的租金。 在商业历史悠久的街区，由于签约时间不同，商铺租金差距也较大。

购物中心租金定价方法

根据商圈的租金水平、商户的承受能力以及购物中心的投资回报，综合考虑以下定价方式：

➤租金水平类比法：根据当地主要商圈的平均租金水平，推断该商圈及本项目的租金水平。 租金水平是商家开店时选择商圈的重要因素之一。

➤保本保利定价法：根据商户租金承受能力，分析典型行业在一定成本下的盈亏平衡点。 只有大多数厂家能够盈利，商场才能稳定发展。 厂家在投资开店之前，通常会计算营业额、租金、资金保障和利润点。

➤投资收益分析法：利用本项目的销售价格水平计算预期租金水平。 此方法仅供参考，不用于推导。

➤项目成本定价方法：根据项目的投资成本，根据静态收益率计算项目的平均租金价格。

影响租金的几个因素

租金水平因楼层、配套设施、商业业态、管理水平、市场供应等因素而异。 对以上因素综合分析如下：

➤楼层系数

它包括有底价差和无底价差两个方面。 楼层是租金差异最明显的因素。 也有极少数商业项目没有底价差（如女人街开业时），用来鼓励销售，引起抢购，从而积累业主信息。 这也是招商引资的一个卖点。

一般的商业项目，大多存在楼面价差。 一般来说，以第一层为基础，每上一层（下一层），差异率较上一层减小至40%、35%、30%、25%左右。 。

➤支持组合因素

这个因素解释了当店铺位于同一楼层时如何区分店铺租金价格。 如果商业项目将楼层划分为商铺（商中商铺），则将根据商铺位置、周边环境、面积、套房内面积等因素综合定价。

➤业务格式因素

这种计算方法也称为浮动租金法。 根据传统百货店的做法，不同的商业业态采用不同的佣金比例。 同样，这种方法在租赁形式上也可以借鉴。 一般算法是：单位面积（每平方米）每月产生销售收入。

➤实际使用面积*佣金扣除点=租金。

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